L’encadrement des loyers

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20 juin 2019

Après son annulation par le Tribunal administratif de Paris en novembre 2017, l’encadrement des loyers fait son grand retour à partir du 1er juillet 2019 dans la capitale. Cette réintroduction, permise par la loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Loi ELAN), se fera à titre expérimental pendant 5 ans.

I. Mais au fait, c’est quoi l’encadrement des loyers ?

C’est un dispositif qui permet de limiter la hausse du loyer d’un logement nu ou meublé, mis en location pour la première fois, ou dont le bail, arrivé à échéance, doit être renouvelé. Cet encadrement s’appliquera aux baux signés à compter du 1er juillet 2019. Ne sont donc pas concernés par cette mesure les baux en cours et les reconductions tacites à l’expiration du bail.

Dans le cadre de cet encadrement, il existe trois types de loyers de références :

  • – Un loyer minoré de -30% du loyer de référence
  • – Un loyer de référence
  • – Un loyer majoré de +20% du loyer de référence

Ces loyers de référence, indiqués en euro par mètre carré et calculé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), sont fixés annuellement par un arrêté préfectoral pour 80 quartiers de Paris regroupés en 14 zones, et selon le type de logement et l’année de construction de l’immeuble.

Deux choses essentielles ici sont à retenir :

  1. Dans le cas de nouveaux baux, le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le propriétaire bailleur dans le contrat de location.
  2. Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL) publiée chaque année par l’INSEE

II. Qu’en est-il du complément de loyer ?

Le propriétaire bailleur peut appliquer un complément de loyer au loyer de référence majoré lorsque que le logement présente des éléments exceptionnels, justifiables et différenciantes aux autres biens similaires. Ce complément et sa justification doivent également être mentionnés au contrat de bail.

Voici une petite liste de ce qui a priori peuvent faire l’objet d’un complément de loyer :

  • – terrasse, jardin, grand balcon,
  • – vue exceptionnelle,
  • – hauteur de plafond de plus de 3,3 mètres
  • – parking, grande cave,
  • – équipements luxueux.

Cette liste est bien évidemment non-exhaustive.

III. Les sanctions prévues par la loi

En l’absence des mentions des loyers de référence, du complément de loyer et de sa justification dans le contrat de location, le locataire peu saisir la commission départementale de conciliation (CDC) et la justice dans les 3 mois qui suivent la signature du bail, pour mettre en demeure le propriétaire bailleur.

Au-delà des recours possibles par le locataire auprès du CDC et du tribunal, l’article 140 de la Loi ELAN prévoit des sanctions à l’égard des propriétaires-bailleurs qui ne respecteraient pas le dispositif de l’encadrement des loyers.

  • En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet de Paris peut demander au bailleur de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire.
  • Si la mise en demeure du Préfet reste sans réponse ou infructueuse, il peut prononcer une amende pouvant aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique, 15 000€ pour une personne morale.

VI. La politique locative chez Dreaméo

Les locataires qui signent un bail via Dreaméo sont parfaitement au courant des loyers de référence ainsi que du complément de loyer, puisque ce dernier est explicitement expliqué et justifié dans le bail.

Nous mettons un point d’honneur à maintenir des loyers en adéquation avec la typologie du marché locatif privé pour garantir des dossiers de candidats solides et ainsi éviter d’important turnover au sein de notre parc locatif.