Calculer le rendement de son investissement locatif

Calculer le rendement de son investissement locatif

L'immobilier locatif est un domaine qui attire beaucoup d'investisseurs. Il est tout de même important d'être en mesure de s'assurer de l'obtention d'un bon retour sur investissement. Pour ce faire, le calcul rentabilité locative est souvent nécessaire. Nos conseillers vous accompagnent dans le calcul de rentabilité.

Quelle est l'importance du calcul du rendement locatif ?

Il existe plusieurs types de placements financiers. L'investissement locatif constitue sans aucun doute l'un des plus utilisés. Il offre plusieurs bénéfices. On peut par exemple retenir qu'il s'agit d'un bon moyen de préparation de la retraite, de constitution d'un patrimoine générateur de loyers réguliers et d'accession à une indépendance financière.

Dans le même temps, comme tout placement financier, il doit rapporter une plus-value pour pouvoir satisfaire l'investisseur. D'ailleurs, dans cette quête de rentabilisation, certains placements financiers locatifs présentent une meilleure rentabilité investissement par rapport à d'autres. En effet, à l'instar de beaucoup de choses dans la vie, les placements ne se valent pas tous. La détermination du rendement locatif (encore appelé rentabilité locative ou rapport locatif) permet d'identifier s'ils sont bénéfiques et éventuellement prendre des mesures correctives.

Plus simplement, il s'agit de trouver le ratio entre les revenus qui peuvent être générés annuellement par la location d'une habitation et son prix achat. Il s'exprime en pourcentage et constitue l'indicateur le plus prisé par les investisseurs du domaine qui souhaitent réaliser une bonne rentabilité investissement. Dans le même temps, pour qu'il leur soit réellement utile, il est souhaitable que le calcul soit le plus précis possible.

En outre, dans le cadre de l'obtention d'un crédit pour financer l'acquisition d'un logement, la plupart des structures bancaires exigent un ratio qui se situe aux environs de 10 %.

Il est important de souligner que le calcul rentabilite fournit un indicateur de performance et peut se présenter sous différentes formes : brute et nette.

Calcul rentabilité locative brute

La détermination de ce type de ratio permet de percevoir de façon globale le degré de profit qu'offre un investissement par rapport à un autre. Il s'opère en procédant dans un premier temps à la multiplication du loyer annuel par 100. Dans un second temps, le résultat obtenu doit être divisé par l'ensemble des dépenses engagées lors de l'acquisition du logement. Lorsqu'on ne connaît pas directement le loyer de l'année, il suffit de prendre la valeur du loyer mensuel et de la multiplier par 12.

En ce qui concerne le montant total de l'investissement immobilier, il se résume généralement au prix d'achat du bien.

Cas pratique

Un investisseur désire acheter un appartement. Celui-ci doit lui revenir au prix de 200 000 euros et il souhaite le louer à 1200 euros par mois.

En appliquant la méthode de calcul rentabilité locative, on obtient les revenus annuels qui s'élèvent à 14 400 euros (1200 euros x 12). La rentabilité brute ou rendement brut est donc de 7,2 % (14 400 euros x 100/200 000 euros).

Calcul rentabilité locative nette

À la différence du ratio brut, celui-ci intègre les frais de gestion, les charges et même les impôts. Il prend donc en compte les différents prélèvements qui peuvent être effectués dans les revenus annuels. Ces diverses déductions permettent d'obtenir finalement la rentabilité locative réelle.

Naturellement, la méthode à utiliser diffère de celle employée pour déterminer le rendement brut. Pour déterminer ledit ratio, il faut procéder en premier lieu à la multiplication du loyer mensuel par 12, afin d'obtenir le loyer annuel. Ce dernier doit être multiplié par 100. Ensuite, les charges locatives doivent être soustraites du résultat de cette opération. Pour finir, le reste de cette soustraction doit être divisé par le prix d'acquisition de l'actif. Ce dernier peut être complété par les frais de notaire et tous les autres coûts liés à l'acquisition.

Cas pratique

Un autre investisseur sollicite un crédit pour acquérir le même type de résidence au même prix. Il envisage également de la mettre en location en échange de la même rémunération mensuelle. Dans le même temps :

• la taxe foncière prévue s'élève à 850 euros ;
• les charges non récupérables sont de 330 euros ;
• les frais de gestion atteignent 120 euros.

Dans le cas présent, le calcul rendement se fait simplement.

• Les charges locatives sont de 1300 euros (850 euros + 330 euros + 120 euros) ;
• Le loyer annuel prévu est de 14 400 euros ;
• La rentabilité nette s'élève donc à 6,5 % [(14 400 euros - 1300 euros) x 100/200 000 euros].

Le taux de rentabilité obtenu a donc un écart de presque 1 point avec celui trouvé pour la rentabilité brute. Il convient de souligner que dans certaines conditions les charges locatives peuvent être encore plus importantes. À cet effet, si vous avez sollicité les services d'une agence ou d'un agent immobilier, le coût de ses services doit être aussi comptabilisé. Il en est de même pour le coût du prêt immobilier.

Calcul rendement net-net d'un investissement locatif

Étant donné l'importance du calcul rentabilité locative dans la préparation d'un projet d'achat d'immobilier locatif, il convient d'affiner au maximum la méthode. Dans cette logique, le calcul de la rentabilité nette-nette permet de fournir un résultat beaucoup plus poussé que celui obtenu pour le volet locatif brut. Pour ce faire, la rentabilité déterminée intègre des éléments comme les impôts, les dépenses ainsi que les recettes annexes. En effet, la rentabilité nette prend en compte des frais tels que le coût de la mutation et celui des éventuels travaux de rénovation.

En ce qui concerne les frais de mutation, ils tournent habituellement autour de 8 % du montant brut de l'achat de l'actif. Du côté des frais locatifs, vous devez ajouter les déductions sociales, les diverses assurances à souscrire, ainsi que la taxe foncière. S'agissant de ces dernières, il faut noter que l'une des plus connues est celle relative aux éventuels impayés de loyer. Vous devez également prendre en compte les intérêts générés par le prêt immobilier.

Si dans le cadre de la mise en œuvre de votre projet, vous avez bénéficié de certains avantages fiscaux, ceux-ci doivent être comptabilisés. Les éléments de détermination de ce rendement varient d'un investisseur à un autre. Toutefois, le numérateur du ratio est semblable à celui précédemment calculé. Pour ce qui est du dénominateur, le montant total des dépenses revient à déduire la valeur des avantages fiscaux de la somme du prix d'acquisition, des frais de mutation et du coût d'une éventuelle rénovation.