L’investissement LMNP

L’investissement LMNP

L’investissement LMNP (achat de bien destiné à la location meublée non professionnelle) répond à une définition précise et est soumis à un régime fiscal et social bien particulier. Dreameo, spécialiste en investissement immobilier, vous présente ici les règles liées à l’investissement LMNP, ainsi que ses conseils et prestations pour un investissement plus facile et serein.

Qu’est-ce que l'investissement LMNP et la location meublée non professionnelle ?

Dans le jargon, le sigle LMNP est utilisé pour désigner la location meublée non professionnelle de long terme ou de courte durée. La LMNP consiste en la location d'appartements équipés de meubles mis à disposition du locataire, logements parfois accompagnés de services (chambres d'hôtes, résidences hôtelières, location saisonnière...).

Dans le cas d'une location d'appartement, le bien doit comporter tous les éléments nécessaires à une occupation normale par le locataire. La liste de ces éléments est prévue par le décret N ° 2015-981 du 31 juillet 2015, où figurent des éléments tels que :

• Une literie avec couette ou couverture ;
• Un moyen d'occulter les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Des plaques de cuisson
• Un four ou à défaut un four à micro-ondes
• Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment freezer
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Des ustensiles de cuisine
• Une table et des sièges à manger
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Le matériel d'entretien ménager adapté

Devenir loueur en meublé professionnel

La LMNP se différencie du bailleur professionnel car le professionnel doit remplir trois conditions cumulatives :

• Un total des revenus locatifs annuels qui dépasse 23 000 € TTC,
• Ces dits revenus locatifs qui dépassent le montant des autres revenus professionnels du foyer fiscal,
• Une inscription au greffe du tribunal de commerce pour cette activité de location.

Pour résumer, toute personne qui loue des logements meublés sans pour autant remplir l'une des conditions énumérées ci-dessus est automatiquement qualifié de loueur en meublé non professionnel.

Les régimes d'imposition dans le cadre de l’investissement en LMNP

Tous les revenus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (B.I.C.).

• Le régime micro : Un abattement de 50% sur les recettes déclarées est appliqué par l'État dans le cadre d’une location d'appartements meublés et de location meublée de tourisme non classée. Le taux de l'abattement peut s’étendre jusqu'à 71% pour les locations en meublé de tourisme classé et les chambres d'hôtes. Pour que le bien loué soit qualifié de meublé de tourisme ou de chambre d'hôtes, vous devez faire une déclaration à la mairie de la localisation du bien loué. La déduction de 50% ou 71% comprend toutes les dépenses y compris les dotations aux amortissements. Elle ne peut être autorisée à entraîner un déficit fiscal.
  
• Le régime réel : Ce régime fiscal permet de déduire toutes les dépenses réellement engagées, y compris les dotations aux amortissements sur tous les investissements. Deux points sont toutefois à noter. La charge d'amortissement ne peut pas dépasser la différence entre le total des loyers perçus et le total des autres charges. Cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer un déficit. La partie non déductible des amortissements est reportable sans limitation. De plus, en cas de déficit, lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus, celui-ci ne peut être reporté que sur les bénéfices des années suivantes de la même catégorie de revenus.

La TVA en investissement LMNP

Les règles concernant la TVA sont les mêmes aussi bien pour les loueurs professionnels que non professionnels. Le taux est en principe de 10%, mais les locations meublées d'habitation sont exonérées de toute TVA. Seules les locations suivantes y sont soumises :

• L'hébergement dans les résidences classées ou les hôtels de tourisme,
• Chambre meublée avec des prestations similaires à celles offertes par les établissements hôteliers (airbnb par exemple)
• La location de locaux nus à l'exploitant d'un établissement hôtelier