Taux d'usure revu à la hausse : quel impact sur le crédit immobilier ?

Le taux d’usure est le taux maximum auquel peut être accordé un crédit. Il est calculé chaque trimestre par la Banque de France en fonction de l’évolution des taux du marché. À partir du 1er juillet 2022, il sera rehaussé pour mieux s'adapter à l'inflation. Est-ce suffisant ? Quel impact sur le crédit immobilier ?

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Le seuil de l'usure, ou taux d'usure, correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal, au-delà duquel une banque n'est pas autorisée à prêter de l'argent. C'est un rempart contre les abus, mis en place pour protéger les emprunteurs. 

Quel est le taux d'usure en 2022 ?

Le taux d 'usure est défini chaque trimestre par la Banque de France, en fonction d'un échantillon représentatif des taux pratiqués par les principales banques durant les trois mois précédents, majorés d'un tiers. Il existe autant de taux d'usure que de catégories de crédits.

Depuis le 1er avril, le taux d'usure pour les prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans est, par exemple, fixé à 2,43 %. Il est de 2,40 % pour les prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus et de 2,87 % pour les prêts relais. Ces taux sont valables jusqu'au 30 juin 2022.

Lors de la dernière publication au Journal Officiel, les taux d'usure applicables pour le second trimestre 2022 sont apparus relativement stables par rapport au trimestre précédent. Seuls les crédits sur 20 ans ou plus (les plus plébiscités par les emprunteurs) ont enregistré une baisse d'un point de base. Dans le même temps, les taux des crédits continuaient de grimper.

L'impact du seuil de l'usure sur le crédit immobilier

Dans le cadre d'un projet d'achat de résidence principale ou d'investissement locatif par exemple, les ménages sont généralement à la recherche du meilleur taux afin d'obtenir un crédit immobilier dans des conditions les plus avantageuses possibles. Des aides et des dispositifs pour investir, tels que le prêt à taux zéro (PTZ), permettent en outre de réduire le coût du crédit immobilier. Ce taux que les banques mettent en avant correspondent au taux nominal. Si l'on ajoute à cela les frais annexes comme les frais de dossier et le coût de l'assurance, on obtient le taux annuel effectif global (TAEG) qui correspond au coût réel du crédit pour l'emprunteur. 

À l'opposé, il y a le taux d'usure qui n'est autre que le taux plafond, c'est-à-dire le taux maximum auquel les banques ont légalement le droit de prêter. Si cette règle n'est pas respectée, on parle alors d'un prêt usuraire, ce qui est interdit par la loi. Pour aller plus loin, vous trouverez une définition du prêt usuraire dans l'article L314-6 du Code civil. Pour les ménages, le taux d'usure a un impact sur le crédit immobilier puisqu'il fixe une limite. Destinée à les protéger, cette limite est cependant pénalisante lorsqu'elle se rapproche trop du TAEG.

Taux d'usure et taux d'endettement

En période de hausse des taux, le taux d'usure peut freiner les emprunteurs les plus fragiles, les primo-accédants ainsi que les investisseurs déjà endettés. Pour quelle raison ? Tout simplement à cause de son mode de calcul. Pour rappel, depuis janvier 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a imposé aux banques ses nouvelles recommandations en matière d'octroi de crédit immobilier. Les prêts accordés ne peuvent pas dépasser 25 ans et le taux d'endettement maximal est fixé à 35 %. Une marge de manœuvre de 20 % des dossiers est toutefois accordée. 

 Dans ce contexte, certains ménages et emprunteurs trop endettés peuvent être exclus du crédit immobilier à cause du taux d'usure. Contrairement aux taux nominaux et aux TAEG, un taux d'usure en baisse n'est donc pas synonyme de bonne nouvelle. Pour contourner le taux d'usure, les emprunteurs concernés ont tout intérêt à faire appel à un courtier pour négocier un taux plus attractif pour leur crédit. Ils peuvent également mettre en place une délégation d'assurance pour faire baisser le coût de l'assurance emprunteur.

Taux d'usure : ce qui change au 1er juillet

Selon l'estimation provisoire de l'Insee, l'inflation atteint 5,8 % sur un an en juin. Un record qui impacte le pouvoir d'achat des Français et contraint le gouvernement à adopter certaines mesures.

Calcul du taux de l'usure : pas de changement pour le moment

Malgré une demande expresse formulée par les courtiers et les établissements de crédit, le mode de calcul du taux d'usure ne sera pas révisé. C'est ce qu'a annoncé le ministère de l’Économie, après s'être pourtant déclaré ouvert à la discussion quelques semaines auparavant. Cette décision fait suite, notamment, aux analyses du gouverneur de la Banque de France et du HCSF qui ne constatent pour l'heure pas de réel impact du taux d'usure sur la production de crédits. 

Plusieurs acteurs du financement en France avaient pourtant formulé des propositions pour que le taux d'usure soit plus cohérent dans un contexte de hausse des taux. C'est le cas notamment de l'Association professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic), qui suggérait que le seuil de l'usure soit réévalué chaque mois ou que l'assurance de prêt soit exclue du calcul du TAEG.

Taux d'usure en hausse pour le 3ème trimestre 2022

Freinés par la hausse des prix à la consommation, le durcissement des conditions d'octroi des crédits immobiliers et le taux d'usure, de nombreux porteurs de projets immobiliers préfèrent différer leur acquisition. Des banques quant à elles, refusent désormais les dossiers provenant de courtiers afin de préserver leur marge. 

 Mais à partir du vendredi 1er juillet, la Banque de France va publier les nouveaux taux plafonds applicables jusqu'à la fin du mois de septembre 2022. Comme l'a déclaré la Banque de France dans les colonnes du Parisien, ces nouveaux taux devraient être rehaussés de 15 à 20 points de base. 

Pour les prêts immobiliers d'une durée de 20 ans et plus, le seuil de l'usure devrait donc atteindre entre 2,55 % et 2,60 % contre 2,40 % pour le second trimestre. Il devrait atteindre 2,58 % à 2,63 % pour les crédits entre 10 et 20 ans contre 2,43 % actuellement.