Après Paris, Lille, Lyon et plus récemment Montpellier, c’est bientôt au tour de Bordeaux d’expérimenter le dispositif d’encadrement des loyers. La mesure qui entrera en vigueur le 15 juillet est destinée à limiter les abus et protéger les plus modestes.

Qu'est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est une mesure qui vise à plafonner les loyers fixés par les bailleurs privés. Dans les villes qui l’appliquent, la mesure concerne tous les biens loués en tant que résidence principale, qu’il s’agisse de logements loués vides ou meublés.

L’encadrement des loyers en France

Déjà appliqué auparavant, l’encadrement des loyers avait été supprimé en France avant de faire son retour par l’intermédiaire de la loi Elan de 2018. Dès lors, les villes et communes situées en zone tendue disposaient d’un délai de deux ans pour déposer une demande d’application de l’encadrement des loyers sur leur territoire. 

C’est désormais chose faite dans quelque vingt-quatre villes de France telles que Paris depuis juillet 2019, Lille, Hellemmes et Lomme depuis mars 2020, Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse) depuis juin 2021, Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021, Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) depuis décembre 2021 et Montpellier depuis le 1er juillet 2022. À Bordeaux, la mesure sera appliquée à partir du 15 juillet 2022.

Candidates à l’encadrement des loyers, des villes de la métropole grenobloise et du groupement Grand Orly Seine Bièvre, ont vu leur dossier rejeté au motif que toutes les conditions n’étaient pas réunies.

Encadrement des loyers : quelles sont les conditions d’accès ?

Les communes qui souhaitaient appliquer l’encadrement des loyers sur leur territoire avaient jusqu’au 23 novembre 2020 pour en formuler la demande. Conformément à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi Elan, certaines conditions devaient toutefois être réunies pour qu’un dossier puisse être accepté :

• Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social,
• Un niveau de loyer médian élevé,
• Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible,
• Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.

À Bordeaux, comme l’indique la préfecture sur son site Internet, la demande a été validée par le décret n°2012-1145 du 2 septembre 2021.

Encadrement des loyers à Bordeaux : les règles à respecter

Dès le 15 juillet prochain, les bailleurs et les propriétaires d’un investissement locatif à Bordeaux devront tenir compte du loyer de référence fixé par décret, pour définir le montant des loyers. Il dépend de la zone géographique, de l’année de construction du bien, de la nature du logement et du contrat.

Comment calcule-t-on le loyer maximum ?

Chaque année, le préfet fixe par arrêté, les loyers de référence pour chaque commune. L’arrêté préfectoral du 20/06/2022 a défini trois niveaux de loyers de référence en se basant sur les données de l’observatoire local des loyers, tous exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable :

• Un loyer de référence correspondant au loyer médian,
• Un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence),
• Un loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence).

Sauf exception, les contrats de location signés à partir du 15 juillet 2022 à Bordeaux ne devront pas dépasser le loyer majoré. Quant au loyer minoré, il sert de base en cas de renouvellement de bail. Certains logements tels que des biens loués meublés ou présentant des caractéristiques spécifiques (localisation prisée, niveau de confort ou d’équipement exceptionnel) peuvent appliquer un complément de loyer. Pour connaître le loyer de référence en fonction de la situation géographique et de la nature du bien, la métropole bordelaise a mis au point un simulateur gratuit en ligne.

Quatre zones à Bordeaux

Quatre zones ont été définies pour permettre une juste application de l’encadrement des loyers à Bordeaux. À quelques variations près, la zone 1 correspond à l’hyper-centre bordelais :

• Zone 1 : Hôtel de ville, Quinconces, Nansouty, Villa Primerose, Caudéran, Parc Bordelais, Saint-Seurin, Fondaudège, Chartrons, Grand Parc, Capucins, Victoire, Saint-Bruno, Saint-Victor,
• Zone 2 : Hôtel de ville, Quinconces, Nansouty, Villa Primerose, Caudéran, Parc Bordelais, Saint-Seurin, Fondaudège, Chartrons, Grand Parc, Capucins, Victoire, Saint-Bruno, Saint-Victor, Lestonnat, Monséjour, Saint-Augustin, Gare Saint-Jean,  
• Zone 3 : Nansouty, Villa Primerose, Caudéran, Parc Bordelais, Chartrons, Grand Parc, Capucins, Victoire, Gare Saint-Jean, la Bastide, Lestonnat, Monséjour, le lac,
• Zone 4 : Chartrons, Grand Parc, Gare Saint-Jean, la Bastide, le lac, Bacalan.

Le loyer de référence est donc fixé en fonction de la zone où se situe le bien, de la date de construction (avant 1946, 1946 - 1970, 1971 - 1990, après 1990), du nombre de pièces (1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus), de la nature du logement (appartement ou maison) et du mode de location (vide ou meublée).

Les logements concernés à Bordeaux

Les logements concernés par l’encadrement des loyers à Bordeaux sont les biens nouvellement mis en location à partir du 15 juillet, ou qui font l’objet d’une relocation ou d’un changement de locataire. Les baux en cours ou concernés par une tacite reconduction sont en revanche exclus.

L’encadrement des loyers s’applique à tous les baux d’habitation, autrement dit les contrats de location pour une résidence principale, y compris le bail mobilité.

Comme le rappelle la Préfecture de la Gironde, « Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location ».