Investir dans l’immobilier locatif permet de préparer sa retraite, de compléter ses revenus, de se constituer un patrimoine et de loger un enfant étudiant. Il convient toutefois de s’interroger sur la meilleure façon d’assurer la gestion locative de ce bien : seul, grâce à un logiciel de gestion ou via une agence immobilière ?

Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative regroupe toutes les démarches à accomplir de la publication de l’annonce immobilière, à l’état des lieux de sortie du locataire.

Les actes de gestion courante

Que la gestion locative soit assurée par le propriétaire lui-même ou par un bailleur professionnel, elle répond à un certain nombre de tâches précises. Avant même de trouver le locataire, elle peut inclure un volet diffusion d’annonce, qui englobe la mise en valeur du bien (« home staging » en anglais) et la prise de photos. Viennent ensuite la réception des demandes et l’organisation des visites. Après cela, il faut rédiger le contrat de location, le faire remplir et signer par le bailleur et le locataire et procéder à l’état des lieux d’entrée et à la remise des clés.

Au quotidien, il faut ensuite collecter les loyers et les charges s’appuyant éventuellement sur des quittances de loyer, réviser annuellement le loyer et régulariser les charges, sans oublier la déclaration fiscale des revenus locatifs.

La question des loyers impayés

Parmi les freins à l’investissement locatif, on retrouve les risques liés à l’achat immobilier, mais aussi les craintes d’impayés de loyers. En 2020, l’argus de l’assurance avançait le chiffre de 67 % pour illustrer la part des bailleurs privés rebutés par les retards et défauts de paiement. La perception des loyers et les relances en cas de retard ou d’impayé font en effet partie du quotidien du gestionnaire locatif. Lorsqu’un investissement immobilier est financé en tout ou partie par un crédit immobilier, collecter les loyers en temps et en heure est souvent une nécessité. À cela s’ajoute les réparations, l’entretien courant et la gestion des sinistres.

À noter que si le bien est proposé à la location meublée, il convient de remplacer ou de réparer le mobilier et les équipements défaillants, dès lors qu’ils sont décrits dans le contrat de location.

Gérer seul la gestion locative

En 2020, l’argus de l’assurance estimait à 65 % les propriétaires qui assuraient eux-mêmes la gestion locative de leur bien pour réaliser des économies.

Avantages et inconvénients

Économiser sur les frais de gestion locative est le premier argument des propriétaires-bailleurs qui décident d’assurer eux-mêmes cette tâche. Notons qu’en moyenne, les agences et les gestionnaires professionnels facturent entre 5 et 10 % hors taxe du montant des loyers encaissés. Pour certains, c’est également l’assurance d’avoir une maîtrise totale du choix du locataire et des interventions réalisées en cas de panne d’équipement ou de sinistre.

À l’inverse, l’un des principaux inconvénients dans le fait de gérer soi-même son investissement locatif est lié au temps qui doit y être consacré. L’état des lieux et le contrat de location répondent par exemple à un formalisme strict. Si des modèles payants existent sur Internet, il est toutefois important d’être vigilant au moment de les remplir et de les signer. Enfin, la collecte et la revalorisation des loyers ne peut être faite de manière hasardeuse. Tout doit être notifié dans le contrat de location. Depuis le 24 août 2022, toutefois, les passoires thermiques ayant un DPE F ou G au moment de la rédaction du bail ne peuvent plus bénéficier de la revalorisation annuelle. Autant de règles qu’il faut connaître pour assurer soi-même la gestion locative.

Utiliser un logiciel de gestion locative

La méthode de gestion locative doit être choisie en fonction du temps que l’on a à y consacrer, de son budget et de ses connaissances en matière fiscale et immobilière. En outre, cela dépend du nombre de biens qui constituent le patrimoine locatif. Un investisseur immobilier dont c’est la profession pourra par exemple préférer gérer lui-même ses biens, tandis qu’un propriétaire particulier fera davantage confiance à un professionnel qualifié.

En cela, le logiciel de gestion locative peut représenter un intermédiaire intéressant. Le processus de gestion est simplifié, qu’il concerne un ou plusieurs biens et l’investisseur conserve une certaine implication tout en bénéficiant d’une aide administrative, comptable, financière et fiscale. Selon les logiciels proposés et les paramètres disponibles, il est ainsi possible de piloter : les déclarations fiscales, la gestion de la TVA, des dépôts de garantie et des quittances, le suivi des charges de copropriété, l’édition des baux locatifs.

Confier la gestion locative à un professionnel : avantages et inconvénients

Qu’il s’agisse d’un gestionnaire professionnel ou d’une agence immobilière comme Dreaméo, la mise en location et la gestion d'un bien immobilier peuvent être confiées à un expert.

Pourquoi confier la gestion locative à un professionnel ?

Gain de temps, sérénité, assurance d’une gestion claire et conforme à la réglementation sont autant d’avantages qui justifient de faire appel à un professionnel pour la gestion locative de son investissement immobilier. Le seul inconvénient est d’accepter de consacrer une petite part de ses revenus locatifs à un transfert de gérance.

En échange de cela, l’agence immobilière spécialiste de l’investissement locatif se charge de tout, de la sélection des dossiers des potentiels locataires, aux visites et à la gestion courante. Cela permet d’aborder l’investissement locatif en toute sérénité et permet à des propriétaires et investisseurs éloignés géographiquement de leur acquisition, de continuer à percevoir les loyers.

GLI et assurance PNO

Confier la gestion locative à un professionnel ne doit pas pour autant faire perdre de vue les risques liés aux loyers impayés. Pour s’en protéger de même que des sinistres, il existe plusieurs dispositifs destinés à soutenir les propriétaires et investisseurs. La GLI pour garantie loyers impayés, prend ainsi le relais sur les charges et loyers en cas de défaillance du locataire, ainsi que pour les frais de procédure en cas de dégradation. Quant à l’assurance PNO (propriétaire non-occupant), elle joue le rôle d’assurance multirisque habitation et est complémentaire à l’assurance du locataire. Le gestionnaire locatif professionnel dispose généralement d’un accès à des tarifs avantageux pour l’un ou l’autre de ces contrats.