Investissement locatif : faut-il miser sur l’immobilier neuf ?

Est-il préférable d’investir dans le neuf ou dans l’ancien ? C’est la question que se posent de nombreux ménages et investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine, préparer leur retraite ou générer un complément de revenus. Si le neuf et l’ancien présentent chacun des avantages et des inconvénients, il faut avant tout calculer la rentabilité.

Miser sur l’immobilier neuf pour un investissement locatif : une question de rendement

Pour calculer la rentabilité brute d’un investissement, il faut multiplier le loyer par douze et le diviser par le prix d’achat. Pour obtenir le rendement net, il faut prendre en compte les taxes et les charges qui varient dans le neuf et dans l’ancien.

Rendement locatif d’une copropriété neuve

Un investissement locatif dans le neuf s’illustre généralement par l’achat d’un appartement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), situé dans une copropriété. Autrement dit, il s’agit d’un achat sur plans. Pour calculer le rendement net d’une telle acquisition, il faut tenir compte des loyers perçus, mais également des mensualités du crédit immobilier éventuel, de la taxe foncière et des charges. Concernant ce dernier poste, les charges mensuelles intègrent généralement le coût de l’assurance multirisques habitation, les éventuels frais de gestion locative si le bien est confié à une agence, ainsi que les charges de copropriété qui peuvent être très élevées selon les immeubles. 

Si celui-ci dispose d’ascenseurs, d’un parking souterrain sécurisé ou encore d’équipements communs comme une piscine, la facture peut en effet grimper très vite. Il faut également être vigilant quant au nombre de lots qui constituent la copropriété. 

Si l’investissement est encadré par un dispositif de défiscalisation tel que le Pinel, il faut par ailleurs prendre en compte l’engagement de durée de location, le plafond des loyers ainsi que l’avantage fiscal.

Rendement locatif d’une acquisition dans l’ancien

L’immobilier ancien attire souvent les acquéreurs qui apprécient de pouvoir choisir l’emplacement du bien et peuvent ainsi disposer d’un logement situé à proximité immédiate de toutes les commodités, dans un centre-ville. Un argument qui permet de limiter le taux de vacance locative qui peut faire chuter le rendement lorsqu’il est trop important. En moyenne moins cher à l’achat que le neuf, l’ancien offre en plus la possibilité d’effectuer des travaux de rénovation, ce qui permet de réduire le coût d’acquisition tout en augmentant la plus-value à la revente.

Investir dans l’immobilier ancien, c’est également être propriétaire d’un bien situé dans une petite copropriété, voire une copropriété bénévole. Dans ce cas, les frais d’entretien et les charges sont réduits. 

L’ancien donne en outre accès à des dispositifs fiscaux comme la loi Denormandie dans certaines communes où le besoin en rénovation est important, ainsi que le statut fiscal LMNP (loueur en meublé non professionnel), qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 % des loyers ou de déduire l’ensemble des charges des revenus, selon le régime choisi.

Découvrez aussi : Immobilier neuf : pourquoi investir dans l'immobilier neuf

Les paramètres à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier locatif

TVA, prix au mètre carré, taxe foncière et frais de notaire, entre réduction, exonération et spécificités géographiques, des variations existent entre le neuf et l’ancien.

Prix au mètre carré pour un investissement locatif

Le prix au mètre carré d’un logement neuf est en moyenne plus élevé que celui d’un logement ancien. La taille du bien impacte elle aussi son prix et sa rentabilité. À titre de comparaison, il est souvent plus intéressant d’investir dans un studio ou un T1, qui offrent un meilleur rendement que des logements plus grands. Il faut toutefois tenir compte du turn-over qui peut également être plus élevé, ce type de logement attirant davantage les étudiants. Dans cette logique, plus le bien est grand, plus les locataires restent en place longtemps tout en s’appropriant les lieux et en veillant à son entretien. 

Découvrez aussi : Immobilier neuf : comment négocier son achat ?

La TVA à prendre en compte lors d’un achat dans le neuf et l’ancien

Dans le cadre de la vente d’un logement neuf ou d’un terrain à bâtir, la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) en vigueur est de 20 %. Comme l’indique le site des impôts, le taux réduit de 5,5 % peut toutefois s’appliquer « dans les zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV), en cas de construction ou d'acquisition de logement ». Le logement construit doit alors faire office de résidence principale pour ses occupants.

Cette taxe, collectée par l’Etat, ne s’applique pas dans le cas de la vente d’un logement ancien ou de particulier à particulier.

Pour rappel, est considéré comme un logement neuf un bien qui a moins de 5 ans ou qui a fait l’objet d’une rénovation totale dans le but de le remettre à neuf.

Découvrez aussi : Immobilier neuf : est-il encore intéressant de construire ?

Frais de notaire et impôt foncier pour une acquisition locative

Les frais d’acquisition, plus couramment qualifiés de frais de notaire, sont plus importants dans l’ancien que dans le neuf. On les estime respectivement entre 7 et 8 % et 2 et 3 %. Quant à la taxe foncière, elle est due dans les deux cas par le propriétaire, y compris s’il s’agit d’un investissement locatif. Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire a interdiction formelle de répercuter cet impôt local sur le locataire. Seule la taxe sur les ordures ménagères peut lui être imputée.

À la base d’imposition de la taxe foncière, calculée en prenant en compte la valeur locative cadastrale du bien, vient s’ajouter le taux d’imposition voté par les collectivités territoriales, susceptible de varier chaque année.

Certaines communes ou intercommunalités peuvent voter une exonération de taxe foncière pour les logements neufs, dans le but d’encourager la construction. Cette exonération est valable deux ans à compter de la date de livraison. Sous certaines conditions, elle peut être de sept ans dans le cadre d’une acquisition en loi Pinel.