Marché immobilier post-covid : quels changements en 2022 ?

La pandémie de Covid-19 a profondément bousculé nos habitudes. L’émergence du télétravail et un nouveau rapport au temps ont quant à eux redistribué les cartes en matière d’immobilier. Entre attrait pour la campagne et envie d’espace, un nouveau marché se dessine. 

Répercussions de la pandémie sur le quotidien des Français

Masques, QR codes, autotests, gestes barrières, télétravail, sont autant de termes qui avaient encore peu d’évocation fin 2019. Mais depuis plus de deux ans et la pandémie de Covid-19, les habitudes des Français ont été bousculées.

Ce que la crise sanitaire a fait naître autour de nous

Outre l’aspect purement sanitaire, la crise du Covid-19 a révélé certains dysfonctionnements, des problèmes structurels et de mauvaises habitudes : désorganisation et manque de moyens dans les hôpitaux, manque de ressources locales, surconsommation, etc. 

Mais chaque crise apporte également son lot de bonnes nouvelles, fait naître des vocations, révèle des talents et crée des initiatives. Pour preuve, le net ralentissement de l’activité économique et de la circulation routière durant le confinement du printemps 2020 a ainsi contribué à réduire de manière conséquente la pollution de l’air. Selon l’Institut national de l’environnement industriel et des risques (INERIS), ce sont quelque 3 500 décès qui ont été évités. 

La relocalisation industrielle ou reshoring en anglais, est également un phénomène que l’on observe depuis plusieurs mois. Selon le « baromètre annuel de l'usine du futur » de la start-up Trendeo, la distance moyenne qui sépare le lieu de décision d'un investissement et le lieu de l'investissement diminue au fil des ans. Elle s’établit désormais à 3 120 kilomètres en 2021 au niveau mondial, après une baisse de 5 % en 2020.

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Le succès des agences immobilières

Contrairement à ce à quoi l’on aurait pu s’attendre, le marché de l’immobilier a tiré son épingle du jeu durant la crise du Covid-19. Dans un premier temps, il a certes fallu faire face au premier confinement qui a pris tout le monde de court. Selon Meilleurs Agents, les transactions immobilières ont ainsi chuté de 75 % durant le printemps 2020. Visites de bien, états des lieux d’entrée et de sortie étaient alors annulés ou reportés.

Une page tournée dès le mois de juin puisque près de 80 % des porteurs de projet immobilier déclaraient alors vouloir le maintenir (étude OpinionWay/Egide informatique). Meilleurs Agents estime ainsi à 10 % les ventes « manquées » pour cause de Covid en 2020.

En résulte un fort succès rencontré par les agences immobilières et notamment celles aptes à proposer des solutions digitales. Si les recherches sur Internet avaient déjà la préférence des ménages et des investisseurs avant le Covid-19, outil d’estimation en ligne, visite 3D, descriptifs détaillés, et même signature électronique sont désormais indispensables. Selon un sondage Meilleurs Agents, 46 % des personnes interrogées disent utiliser davantage le digital dans le cadre de leur projet immobilier depuis le début de la crise.

Conséquences sur le marché immobilier post-covid en 2022

Alors que le marché du neuf subit l’inflation et le manque de biens disponibles, l’ancien se démarque. Et pour faire baisser la facture, les investisseurs n’hésitent pas à choisir des biens avec travaux.

Des transactions dans l’ancien très dynamiques

Malgré la crise du Covid-19 et les confinements successifs, l’année 2020 s’est achevée avec quelque 980 000 transactions immobilières, contre 1 067 000 en 2019. En 2021, ce chiffre a grimpé à 1 182 000, un record. L’année 2022 est encore rythmée par les incertitudes, entre inflation, conflit ukrainien et reprise épidémique. Difficilement mesurable, l’impact de la conjoncture économique ainsi que la hausse des taux pourrait contribuer à une érosion des ventes cette année.

Reste que selon la FNAIM, le marché de l’ancien est toujours très dynamique malgré la hausse des prix et la baisse de l’offre. 1 187 000 ventes sur douze mois avaient ainsi été réalisées à la fin du mois de février 2022.

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Des constructions neuves mises à mal

Freinés par un stock insuffisant et des difficultés d’approvisionnement en matériaux, le marché du neuf est quant à lui en chute. -22 % de transactions au premier trimestre 2022 et des prix qui enregistrent des hausses records de l’ordre de 6 à 7 %. Selon le président de la Fédération de Promoteurs Immobiliers, le nombre de biens neufs disponibles et de permis de construire accordés est désormais en baisse de 30 % ce qui est en grande partie responsable de l’augmentation des prix. C’est à Paris (+7,1 % sur 12 mois), Bordeaux (+7 %), Rennes (+6,3 %), Montpellier (+6,2 %) et Toulouse (+6 %) que ces augmentations sont les plus marquées.

La crise de la construction est également due à la nouvelle réglementation environnementale (RE2020) qui impose des logements plus grands et plus performants énergétiquement, ainsi qu’à la hausse et à la raréfaction des matériaux de construction.

Le bond de la rénovation de l’habitat

Selon un sondage réalisé par SeLoger en mai 2021, plus de 8 futurs acquéreurs sur 10 envisagent d’acheter un bien nécessitant des travaux. Une solution qui permet d’aménager son logement selon ses goûts (51 %), sans nécessairement devoir faire une croix sur une surface et/ou une localisation (47 %).

Face au durcissement de la politique en matière de rénovation énergétique des passoires thermiques et à l’interdiction de louer qui plane sur les propriétaires de logements classés F et G, MeilleursAgents.com observe une hausse du volume de ventes de ces logements de l’ordre de 10 %. Un sondage Harris Interactive révèle par ailleurs que 70 % des personnes sondées considèrent l’investissement locatif comme un placement rentable. Dans ce contexte, de nombreux investisseurs n’hésitent donc pas à se tourner vers les passoires thermiques souvent vendues avec des décotes de 10 à 15 %. Ces maisons ou ces appartements à rénover font l’objet de travaux avant d’être proposés à la location.

Les appétences immobilières futures

S’il est un enseignement que nous a appris la pandémie, c’est que les Français ont besoin de se mettre au vert et de disposer d’espace. Le travail et notamment le télétravail, conditionne également le logement. 

La famille a besoin d’espace

Confinés pendant deux mois au printemps 2020, puis de nouveau en novembre, de nombreux Français ont dû composer avec le travail et l’enseignement à la maison, la garde des enfants et l’absence de loisir, le tout dans de petits espaces. 

Une situation qui, dès la sortie de crise et encore aujourd’hui, a considérablement boosté le marché immobilier dans les villes moyennes. Plus de 70 % des Français recherchent en effet désormais un bien modulable, ouvert vers l’extérieur. Car si la famille a besoin d’espace, l’essor du télétravail a également créé la nécessité de disposer d’une pièce ou d’un espace supplémentaire pour pouvoir travailler à la maison. En ville, ce sont les appartements équipés d’un balcon ou d’une terrasse qui ont la préférence des acquéreurs et des locataires. La proximité d’une gare TER, TGV, voire LGV, comme à Bordeaux, est également un atout.

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